Die eigene Wohnung ist auch für Mieter zwangsläufig der Lebensmittelpunkt: Man verbringt Jahre damit sie herzurichten und einzurichten, sie dient als Rückzugsort, viele schöne Momente werden da verlebt und in den meisten Fällen liegt sie auch relativ nahe dem eigenen Arbeitsplatz.
All das wird plötzlich auf den Kopf gestellt, wenn vom Vermieter eine Eigenbedarfskündigung im Briefkasten landet. In Deutschland sind Mieter aber Schutzparteien – und haben daher Möglichkeiten, um sich zu wehren.
Unter welchen Bedingungen ist eine Kündigung wegen Eigenbedarf zulässig?
Mehr als die Hälfte der deutschen Haushalte lebt in einem Mietverhältnis: Im internationalen Vergleich ist das höchst ungewöhnlich, denn im Rest der Welt dominiert vielmals das Wohnen im Eigentum. Gleichermaßen ist das der Grund, warum es in Deutschland spezielle Schutzrechte für Mieter gibt. Diese greifen aber nicht pauschal in jeder erdenklichen Situation, denn unter bestimmten Voraussetzungen haben Vermieter durchaus die Möglichkeit, die eigens vermietete Wohnung und den darauf laufenden Mietvertrag wegen Eigenbedarf aufzukündigen.
Die Voraussetzungen hierfür sind im § 573 Abs 2 Nr. 2 vom Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) festgehalten. Da heißt es, dass der Vermieter bei einer Eigenbedarfskündigung ein „berechtigtes Interesse“ an der Immobilie haben muss. Vermieter müssen den Wohnraum also aus ganz spezifischen und nachvollziehbaren Gründen selbst benötigen. Sofern einfach nur der Wunsch nach einer freien Wohnung vorliegt, wäre das für eine Eigenbedarfskündigung nicht zulässig.
Das „berechtigte Interesse“ erstreckt sich aber nicht nur auf die Person des Vermieters selbst. Ebenfalls dürfen Vermieter Eigenbedarf für ihren engeren Familienkreis anmelden, zum Beispiel für den Partner, Kinder, Eltern oder Großeltern. Für entfernte Verwandte, wie Neffen oder Tanten, wäre eine Eigenbedarfskündigung nur zulässig, sofern eine besonders enge Verbindung zu diesen nachgewiesen werden kann. Cousinen und Schwager sind hingegen meist ausgenommen. Für in GmbHs ausgelagerte Immobilien darf ebenfalls kein Eigenbedarf angemeldet werden, denn das Recht darauf ist natürlichen Personen vorbehalten.
Begründet werden muss eine Kündigung wegen Eigenbedarf in jedem Fall. Der Vermieter muss schriftlich im Detail und transparent darlegen, warum eine bestimmte Person aus seinem engeren Kreis (oder er selbst) die Wohnung beziehen muss. Bleibt die Begründung zu vage, genügt es auch nicht, diese später erst bei einem etwaigen Rechtsstreit vorzulegen. Schwammige oder fehlende Begründungen führen automatisch dazu, dass die Eigenbedarfskündigung nicht wirksam ist.
Welche Fristen gelten für die einzelnen Parteien?
Das wird im § 573c BGB festgehalten. Demnach ist die Kündigungsfrist immer abhängig von der Mietdauer. Wohnt die aktuelle Mieterpartei weniger als fünf Jahre in der Wohnung, gilt eine reguläre Frist von 3 Monaten. Bei mehr als fünf aber weniger als acht Jahren sind es sechs Monate Kündigungsfrist, bei über acht Jahren Mietverhältnis wird eine Frist von neun Monaten vorgeschrieben.
Die Kündigung muss den Mieter zudem spätestens zum dritten Werktag des laufenden Monats erreichen, damit eben jener Monat noch in die Kündigungsfrist zählt. Bei einer späteren Zustellung würde die Frist erst ab dem darauffolgenden Monat beginnen.
Wie können sich Mieter gegen Eigenbedarfskündigungen wehren?
Ist das Schreiben mit der Eigenbedarfskündigung im Briefkasten gelandet, ist der Schreck aus nachvollziehbaren Gründen erst einmal groß. Zu diesem Zeitpunkt haben Mieter generell zwei Möglichkeiten: Sie können die Kündigung schlichtweg akzeptieren und zum Ablauf der Kündigungsfrist ausziehen oder aber sich gegen die Eigenbedarfskündigung zur Wehr setzen – indem geprüft wird, ob diese überhaupt zulässig ist.
Die Prüfung muss zwangsläufig der erste Schritt sein. Die Kündigung muss schriftlich erfolgen, vom Vermieter unterschrieben worden sein und die Frist muss den eben dargelegten gesetzlichen Vorgaben entsprechen. Danach geht es an die erstmalige Prüfung der Begründung: Ist diese so detailliert und nachvollziehbar, wie der Gesetzgeber es fordert?
Abseits der eigenen Beurteilung, können sich Mieter auch an Mietervereine wenden oder eine Rechtsberatung beanspruchen. Das Mietrecht ist in Deutschland komplex und für Laien ist oftmals auf den ersten oder zweiten Blick nicht direkt ersichtlich, ob die Kündigung nun tatsächlich valide ist oder nicht. Experten können an dieser Stelle eine verlässliche Aussage treffen und in Abhängigkeit zu dem Ergebnis gegebenenfalls zu weiteren Schritten raten. Weiterführende Informationen zu Eigenbedarfskündigungen, Fristen und möglichen rechtlichen Schritten finden Leser im Ratgeber von AdmiralDirekt.
Übrigens: Selbst wenn der Eigenbedarf grundlegend berechtigt ist, gibt es noch die Sozialklausel des § 574 BGB. Der Widerspruch bei Härtefällen greift unter bestimmten Bedingungen, gemeinhin wenn ein Auszug selbst unter der Würdigung der Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Als solche „Härtefälle“ gelten zum Beispiel ein sehr hohes Alter, eine Schwangerschaft, schwere Krankheiten und Pflegebedürftigkeit oder wenn zum Beispiel Kinder im Haushalt wohnen, die demnächst in der Nähe des Wohnortes ihre Abschlussprüfung haben.
Wie geht man vor, wenn Zweifel am angemeldeten Eigenbedarf bestehen?
In den Medien wird das oft genug thematisiert: Vermieter schieben einen Eigenbedarf vor, um unliebsame Mieter aus der Wohnung zu bekommen – oder einfach, um die Wohnung anschließend teurer vermieten zu können, wenn der aktuelle Mietvertrag keine großen Preissprünge zulässt. Ein vorgetäuschter Eigenbedarf ist kein Kavaliersdelikt, sondern eine Straftat und rechtlich gesehen klar Betrug.
Mieter können dann Schadenersatzansprüche erheben, sofern sie aufgrund des vorgetäuschten Eigenbedarfs aus der Wohnung ausgezogen sind. Dabei können sie vom Vermieter eine Übernahme aller Kosten einfordern, die im Kontext des Umzugs entstanden sind – solche für Möbelspediteure, Maklergebühren für eine neue Wohnung, Renovierungskosten und sogar die Differenz zwischen der alten und neuen Miete, sofern die neue Wohnung teurer ist.
Eigenbedarfskündigungen gehören immer geprüft – und sollten nie einfach akzeptiert werden
Sofern man nicht sowieso schon vorhatte aus der Wohnung demnächst auszuziehen, sollte eine Eigenbedarfskündigung gründlich auf den Prüfstand gestellt werden. Vor allem sollte diese nie einfach so oder vorschnell akzeptiert werden. Experten können verbindliche Aussagen zur Rechtmäßigkeit der Kündigung treffen und zugleich weitere Schritte empfehlen, sofern die Kündigung wahrscheinlich nicht rechtens ist.