Immobilien: Warum sich Abschreiben steuerlich lohnt

Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung & Sachverständigen GmbH, die sich auf die Erstellung präziser Immobiliengutachten spezialisiert hat.
Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung & Sachverständigen GmbH, die sich auf die Erstellung präziser Immobiliengutachten spezialisiert hat.

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Vermieterinnen und Vermieter von Immobilien investieren vor allem aus zwei Gründen in „Betongold“: Sie schätzen die sicheren Einkünfte – und die zahlreichen Steuervorteile. Wie sich steuerlich die Rendite von Vermietungseinkünften mithilfe des Bundesfinanzministeriums optimieren lässt, beschreibt Gastautorin Katharina Heid.

Erfahrene Immobilieneigentümerinnen und -eigentümer, die ihre Wohnungen oder Häuser am Markt vermieten, denken in zwei Welten: in der vor und der nach Steuern. Klar, eine Immobilie als Kapitalanlage muss sich auch vor der Anwendung legaler Steuerkniffe rechnen. Denn das Steuerrecht kann sich verändern, eine Garantie auf Ewigkeit geben Bundesfinanzminister Christian Lindner und seine Kolleginnen und Kollegen in den Bundesländern nicht. Doch mit der Nutzung der steuerlichen Möglichkeiten werden Investitionen in Immobilien besonders attraktiv: Das Steuerbonbon ist praktisch das Sahnehäubchen jeder gelungenen Investition in eine Eigentumswohnung oder ein Haus zur Vermietung.

Die zentrale Vokabel ist dabei „AfA“: Paragraf 7 des deutschen Einkommensteuergesetzes regelt diese „Absetzung für Abnutzung“, auch Substanzverringerung genannt. Wie jedes Gut, das genutzt wird, verliert auch eine Immobilie im Verlauf der Zeit an Nutzungswert. Die Abschreibung erfolgt für die meisten Immobilienarten linear über die Nutzungsdauer. Abgesetzt werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten.

AfA: Steuerlohn für Investitionsbereitschaft

Die grundlegende Idee der AfA ist, dass der Staat Investitionen in Immobilien durch steuerliche Anreize belohnt. Denn Investitionen in das Gebäude verlängern die Restnutzungsdauer. Damit eine AfA für Immobilien in der Steuererklärung angewandt werden kann, muss es sich um ein Renditeobjekt oder eine gewerblich genutzte Immobilie handeln. Es darf also nicht zu Wohnzwecken selbstgenutzt werden. Bei der AfA werden die Anschaffungs- und Herstellungskosten über die Restnutzungsdauer in der persönlichen Einkommensteuererklärung als Werbungskosten geltend gemacht. Die Anschaffungs- und Herstellungskosten umfassen den Kaufpreis plus der Kaufnebenkosten wie Maklergebühr oder Grunderwerbsteuer. Bei Bauprojekten kommen die Kosten für Handwerker und andere Dienstleister hinzu, wenn die Baumaßnahmen dazu dienen, die Immobilie bewohnbar zu machen. Mit der AfA erkennt der Gesetzgeber an, dass eine Immobilie im Lauf der Zeit durch Abnutzung an Wert beziehungsweise Ertragskraft verliert.

Die Nutzungsdauer unterscheidet sich je nach Immobilie: Für Neubauten beträgt die Abschreibungsdauer 50 Jahre, während für vor 1925 errichtete Altbauten eine Abschreibungsdauer von 40 Jahren angesetzt wird. Von der AfA profitieren stets nur Vermieter: Wer seine Immobilie selbst bewohnt, kann sie nicht im Rahmen der AfA in der Steuererklärung absetzen. Bei der AfA-Berechnung für Gebäude in Deutschland gilt: Für Wohngebäude, die zwischen 1925 und 2023 fertiggestellt wurden, beträgt der lineare AfA-Satz zwei Prozent jährlich über einen Zeitraum von 50 Jahren. Ab dem Baujahr 2023 erhöht sich der AfA-Satz für Neubauten auf stolze drei Prozent pro Jahr, mit einer Nutzungsdauer von 33 1/3 Jahren. Mit diesem „Steuerturbo“ wollen die Finanzbehörden den Bau von Mietwohnungen in Deutschland ankurbeln. Denn der Neubau ist ins Stocken geraten. Grund dafür sind die deutlich gestiegenen Zinsen und die erhöhten Baukosten.   

AfA richtig berechnen: Nur Immobilienwert kann abgeschrieben werden

Haben Käuferinnen und Käufer Grundstück und Immobilie getrennt erworben, ist die Berechnung der AfA ganz leicht, da sie sich ausschließlich auf das Gebäude bezieht. Grundsätzlich verliert der Boden nicht an Wert. Haben Sie Grundstück und Haus zusammen gekauft, dient der Bodenrichtwert als Bemessungsgrundlage. Viele Finanzämter neigen dazu, den Grundstückswert, den Sie steuerlich nicht geltend machen können, zu hoch anzusetzen. Die Formel für die jährliche AfA für Immobilien lautet:

Jährliche AfA = Anschaffungskosten x Anteil Gebäudewert x Prozent jährliche Abschreibung.

Vor allem in Ballungszentren wie Berlin, Hamburg oder München setzen Finanzämter hohe Grundstückswerte an, bei denen der Eigentümer benachteiligt wird. Auf Nummer sicher gehen Sie mit einem behördenkonformen Verkehrswertgutachten eines zertifizierten Immobiliensachverständigen. Damit erreichen Sie oft, dass ein Finanzamt 60 bis 80 Prozent des Kaufpreises für den Immobilienwert akzeptiert, wodurch Sie eine höhere Abschreibungsbasis erhalten.

Sonderabschreibung von Immobilien

Investorinnen und Investoren in Kapitalanlageimmobilien können zusätzlich von steuerlich vorteilhaften Sonderabschreibungen profitieren. Das betrifft etwa die Anfangsinvestitionen: In den ersten drei Jahren ab Kauf können – ohne Mehrwertsteuer – 15 Prozent des Gebäudewerts in die Immobilie investiert werden und direkt per Sonderabschreibung abgeschrieben werden. Ansonsten (ab dem 4. Jahr) werden Investitionen „aktiviert“, das heißt, die Abschreibungsgrundlage (Summe) wird erhöht. Durch Aktivierung können Renditeobjekte länger abgeschrieben werden.

Die Höhe der jährlichen Abschreibung ändert sich durch Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen nicht. Branchenexperten sehen in dieser Regelung, die bei sanierungsbedürftigen Gebäuden schlicht unzureichend ist, die Wurzel des Instandhaltungsstaus.

Denkmal: Sanierung als Steuervorteil

Aus steuerlichen Gründen werden Denkmalimmobilien erst gekauft und dann saniert. Für denkmalgeschützte Objekte gilt einerseits die reguläre AfA für Immobilien im Altbau. Andererseits können Modernisierungskosten einschließlich einer Sanierung über acht Jahre mit jeweils neun Prozent und in den anschließenden vier Jahren mit je sieben Prozent von der Steuer abgesetzt werden.

Und wichtig zu wissen: In den Genuss der Abschreibung für ein Denkmal kommen auch Selbstnutzer. Während alle anderen Immobilienarten nur von Kapitalanlegern abgeschrieben werden können, dürfen Eigentümer von Gebäuden, die unter Denkmalschutz stehen, diese sogar bei Eigennutzung von der Steuer absetzen. Zumindest die Sanierungskosten können zu 90 Prozent abgesetzt werden – und zwar über zehn Jahre zu je neun Prozent. Die lineare Abschreibung für Altbauten gilt für Selbstnutzer von Denkmälern jedoch nicht.

Zur Autorin
Katharina Heid ist Geschäftsführerin der Heid Immobilienbewertung & Sachverständigen GmbH, die sich auf die Erstellung präziser Immobiliengutachten spezialisiert hat. Das Unternehmen ist deutschlandweit tätig und verfügt gerade in Bayern zusätzlich über eine tiefe Kenntnis der regionalen Gegebenheiten.