In Deutschland herrscht vor allem in Ballungsräumen und Großstädten längst kein Wohnungsmangel mehr, sondern eine Wohnungskrise. Doch der Neubau kostet nicht nur Geld, sondern zudem viel Zeit. Durch Ausbau, Umnutzung und Modernisierung lässt sich neuer Wohnraum auch auf innovativen Wegen schaffen, die schneller zum Ziel führen.
Wohnraum bleibt in Deutschland so knapp wie ein ruhiges, abgeschiedenes Plätzchen am Mittelmeer- oder Ostsee-Strand zur Hochsaison. Schätzungen zufolge fehlen zwischen Nordseeküste und Alpenrand, zwischen Lausitz und Ruhrgebiet rund 555.000 bis 750.000 Wohnungen. Trotz des akuten Mangels stagniert der Wohnungsbau: Lediglich 251.000 Wohnungen wurden 2024 fertig gestellt – das waren noch weniger als 2023, heißt es in der im September 2025 vorlegten Studie „Mehr Wohnraum im Dach: Potenzialanalyse für Dachausbau und Aufstockung in Deutschland.“ Erstellt hat die Studie das Research-Unternehmen Leaftech aus Berlin im Auftrag des Dach-Fensterherstellers Velux und Neues Bauen – 80 Sekunden.
Das Nachverdichten spart Ressourcen, Kapital und Zeit
Auf den ersten Blick wenig überraschend beim Blick auf den Auftraggeber der Studie: Es gibt hierzulande ein großes und bei Weitem noch nicht ausgeschöpftes Potenzial, neuen Wohnraum durch „Nachverdichtung“, also das Nutzen vorhandener Flächen, und besonders auf dem Dach durch gezielten Ausbau oder gezieltes Aufstocken einer Etage zu schaffen. Doch auf den zweiten Blick halten die Fakten, die die Studie zutage gefördert hat, dem kritischen Nachfragen Stand.
„Durch die effiziente Nutzung bestehender Infrastrukturen werden zudem Ressourcen geschont und negative Auswirkungen auf Natur und Landschaft minimiert. Erst 2024 hat sich die damalige Bundesregierung das Ziel formuliert, die Nutzung neuer Flächen für Bau- und Verkehrsprojekte bis 2050 auf Netto-Null zu reduzieren. Nachverdichtung ist jedoch nicht nur ökologisch sinnvoll, sondern erweist sich auch wirtschaftlich als attraktiv“, heißt es in der Studie. Der Berliner Immobilienexperte und Chef des Projektentwicklers INTER Stadt AG, Sascha Klupp, unterstreicht: „So sind beispielsweise im Vergleich zum Neubau die Erschließungs- und Grunderwerbskosten geringer und die Bauzeiten kürzer. Gerade die Aufstockung und der Ausbau von Dächern kann einen großen Beitrag zur Schaffung von mehr und nachhaltigem Wohnraum leisten.“
Studien bestätigen großes Potenzial für neue Wohnungen „unterm Dach“
Bereits die zuletzt 2019 aktualisierte „Deutschlandstudie“ der TU Darmstadt und des Pestel Instituts rechnete vor, dass auf bestehenden Wohngebäuden theoretisch weitere 1,1 bis 1,5 Millionen zusätzliche Wohneinheiten entstehen könnten. Die Studie im Auftrag des Fensterherstellers Velux blickte jetzt nochmals genauer auf das Potenzial in den oberen Etagen und kommt zu wesentlich niedrigeren, dafür aber belastbaren Potenzialwerten.
Sie machte bundesweit 77.811 Objekte aus, „die technische, rechtliche und wirtschaftliche Voraussetzungen erfüllen, um skalierbare Verfahren umzusetzen, die wirksam Wohnraum schaffen“. Mehr als 270.000 zusätzliche Wohneinheiten mit insgesamt mehr als 20 Millionen Quadratmeter Wohnfläche könnten so entstehen. Rund 70 Prozent dieser Wohnungen können, so der Tenor der Studie, durch Ausbau und 30 Prozent durch Aufstockungen realisiert werden.
Allein in Berliner Bezirken mit vielen Wohnhäusern zeigt sich das Potenzial: 784 neu schaffbare Wohneinheiten im Dachbereich im Postleitzahlengebiet 12207 Berlin-Lichterfelde, 744 in Berlin-Lichterfelde/Zehlendorf (PLZ: 14167) oder 663 potenzielle neue Wohnungen „unterm Dach“ in Häusern in Berlin-Lankwitz mit der Postleitzahl 12209 sind möglich und in der gesamten Bundesrepublik.
Umbauten und Sanierungen fördern die Qualität ganzer Quartiere
„Dachgeschossausbau, Umnutzung und Sanierung sind keine Randphänomene, sondern pragmatische Hebel, die kurzfristig zusätzlichen Wohnraum schaffen können“, wirbt der erfahrene Projektentwickler Sascha Klupp für die teilweise Alternative zum Neubau. Seine Begründung: Weil die Grundstruktur von Gebäuden bereits vorhanden ist, lassen sich Eingriffe oft deutlich schneller realisieren als Neubauten. Genehmigungsverfahren sind kürzer, Erschließungskosten entfallen weitgehend, und Handwerkerkapazitäten können flexibler eingesetzt werden. Das macht Nachverdichtung besonders in dicht bebauten Städten attraktiv.
Beim Dachgeschossausbau wird ungenutzter Raum direkt aktiviert. Bei der Umnutzung von Gewerbeimmobilien entstehen Wohnungen dort, wo Infrastruktur, Nahverkehr und Versorgung bereits vorhanden sind. Beide Strategien vermeiden neue Flächenversiegelung und reduzieren den Flächenverbrauch pro zusätzlicher Einheit.
Sanierungen wirken nach seinen Worten zudem über den reinen Wohnungszuwachs hinaus. Sie heben den Gebäudezustand, verbessern Energieeffizienz und Wohnkomfort und stabilisieren damit ganze Quartiere. Modernisierte Fassaden, gedämmte Dächer und erneuerte Haustechnik senken Betriebskosten und können Verdrängungsdruck mindern, wenn sie sozial ausgewogen umgesetzt werden. Solche Maßnahmen sind oft unspektakulär und finden hinter verschlossenen Türen statt, entfalten ihre Wirkung aber langfristig.
Doch auch Klupp macht sich nichts vor: „Die Bestandssanierung ersetzt keinen Neubau.“ Sie ist in den Augen vieler Experten jedoch ein kontinuierlicher, oft wenig sichtbarer Baustein der Wohnraumentwicklung in wachsenden Städten.