Wohnungsmarkt unter Druck Bis zu 12.500 Wohnungen fehlen in vier Landkreisen

In den Landkreisen Ravensburg, Biberach, Tuttlingen und im Bodenseekreis fehlen laut einer neuen Studie insgesamt rund 12.500 Wohnungen. Obwohl in den vergangenen 15 Jahren zahlreiche neue Wohnungen entstanden sind, bleibt der Bedarf hoch. Gleichzeitig ist die Zahl der Neubauten zuletzt deutlich zurückgegangen.

Besonders angespannt ist die Lage im Landkreis Biberach. Dort fehlen nach Berechnungen des Pestel-Instituts rund 3.900 Wohnungen. Im Landkreis Tuttlingen liegt das Defizit bei etwa 3.500 Wohnungen, im Landkreis Ravensburg bei rund 3.300 und im Bodenseekreis bei etwa 1.800 Wohnungen.

Die Zahlen stammen aus dem „Bau-Monitor 2026“, den das Pestel-Institut im Auftrag des Bundesverbands Deutscher Baustoff-Fachhandel (BDB) erstellt hat. Untersucht wurden die Entwicklung des Wohnungsbestands, die Beschäftigung und die aktuelle Situation im Wohnungsbau.

Mehr als 59.000 zusätzliche Wohnungen in 15 Jahren

In allen vier Landkreisen ist der Wohnungsbestand innerhalb der vergangenen 15 Jahre gewachsen. Zusammengerechnet entstanden mehr als 59.200 zusätzliche Wohnungen. Dennoch reicht der vorhandene Wohnraum nach Einschätzung der Studienautoren nicht aus, um den Bedarf zu decken.

Die Entwicklung im Überblick:

Den größten prozentualen Zuwachs beim Wohnungsbestand verzeichnete der Landkreis Biberach mit knapp 19 Prozent. Es folgen der Bodenseekreis mit knapp 17 Prozent, Ravensburg mit knapp 16 Prozent und Tuttlingen mit gut 12 Prozent.

Wohnungsbau geht in allen vier Landkreisen zurück

Während der Bedarf an Wohnraum weiterhin hoch ist, wurden zuletzt deutlich weniger Wohnungen fertiggestellt. Besonders stark fiel der Rückgang im Landkreis Tuttlingen aus.

Dort entstanden 2025 lediglich 330 neue Wohnungen. Zwei Jahre zuvor waren es noch 700 gewesen. Auch in den anderen Landkreisen ging die Bautätigkeit zurück.

Insgesamt wurden damit 2025 in den vier Landkreisen 1.320 Wohnungen weniger fertiggestellt als 2023. Das entspricht einem Rückgang von rund 28,5 Prozent.

Auch bei der neu geschaffenen Wohnfläche zeigt sich diese Entwicklung. Laut Pestel-Institut wurden im Landkreis Biberach rund 49.800 Quadratmeter weniger gebaut, in Ravensburg 39.200, in Tuttlingen 37.900 und im Bodenseekreis 12.400 Quadratmeter weniger als zwei Jahre zuvor.

Mehr Arbeitsplätze erhöhen den Wohnungsbedarf

Ein wesentlicher Grund für die steigende Nachfrage ist nach Einschätzung des Pestel-Instituts die wirtschaftliche Entwicklung. In den vergangenen 15 Jahren ist die Zahl der Beschäftigten in allen vier Landkreisen deutlich gestiegen.

Im Landkreis Ravensburg kamen mehr als 34.200 Beschäftigte hinzu. Im Landkreis Biberach waren es fast 23.600, im Bodenseekreis fast 22.300 und im Landkreis Tuttlingen fast 16.000.

Zusammengerechnet entspricht das einem Beschäftigungszuwachs von rund 96.100 Menschen.

Studienleiter Matthias Günther sieht darin einen Zusammenhang mit der angespannten Situation auf dem Wohnungsmarkt. Neue Arbeitsplätze führten auch zu einer höheren Nachfrage nach Wohnungen, da Beschäftigte möglichst in der Nähe ihres Arbeitsplatzes wohnen wollten.

Besonders schwierig könne die Wohnungssuche für Menschen mit geringerem Einkommen werden. Das betreffe unter anderem Beschäftigte in der Gastronomie, im Einzelhandel, in der Gebäudereinigung und im Friseurhandwerk.

Tausende Wohnungen stehen seit mindestens einem Jahr leer

Neben dem fehlenden Neubau untersuchte das Pestel-Institut auch den längerfristigen Wohnungsleerstand. Demnach stehen in den vier Landkreisen zusammen rund 9.500 Wohnungen seit mindestens einem Jahr leer.

Davon entfallen etwa 2.900 auf den Landkreis Biberach, 2.600 auf Ravensburg, 2.100 auf den Bodenseekreis und 1.900 auf Tuttlingen.

Nach Einschätzung der Wissenschaftler sind viele dieser Wohnungen nicht ohne Weiteres nutzbar. Teilweise befinden sie sich in einem schlechten baulichen Zustand, teilweise möchten Eigentümer ihre Immobilien nicht vermieten.

Auch ältere Gebäude, deren Sanierung wirtschaftlich nicht mehr sinnvoll sei, stellten eine Herausforderung dar. Günther spricht sich deshalb dafür aus, solche Gebäude gegebenenfalls durch Neubauten mit mehr Wohnungen zu ersetzen.

Fachkräftemangel könnte sich weiter verschärfen

Der Wohnungsmangel könnte nach Einschätzung des Pestel-Instituts auch wirtschaftliche Folgen haben. Hintergrund ist der bevorstehende Renteneintritt der geburtenstarken Jahrgänge.

In den kommenden zehn Jahren werden laut Studie allein im Landkreis Ravensburg jährlich rund 4.500 Menschen aus der Babyboomer-Generation das Rentenalter erreichen. Gleichzeitig rücken durchschnittlich nur etwa 3.100 junge Menschen pro Jahr in den Arbeitsmarkt nach.

Auch in den anderen Landkreisen zeigt sich eine ähnliche Entwicklung:

Damit stehen jährlich rund 13.300 Menschen aus den geburtenstarken Jahrgängen etwa 8.800 nachrückenden jungen Menschen gegenüber.

Das Institut warnt davor, dass fehlender bezahlbarer Wohnraum die Gewinnung neuer Arbeitskräfte erschweren könnte. Insbesondere bei Berufen mit niedrigeren Einkommen bestehe die Gefahr, dass Arbeits- und Ausbildungsplätze nicht besetzt werden können.

Mietwohnungen spielen eine wichtige Rolle

Für Menschen, die neu in die Region ziehen, ist nach Einschätzung der Studienautoren vor allem der Mietwohnungsmarkt entscheidend.

Die Mietquote unterscheidet sich dabei deutlich zwischen den vier Landkreisen. Im Bodenseekreis liegt sie bei 51 Prozent, im Landkreis Ravensburg bei 47 Prozent. In Tuttlingen beträgt sie 40 Prozent und in Biberach 39 Prozent.

Matthias Günther kritisiert zudem die aus seiner Sicht unzureichende Förderung von Wohneigentum durch den Bund. Für viele Menschen seien ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung finanziell kaum noch erreichbar.

Neben zusätzlichen Mietwohnungen seien deshalb auch bezahlbare Eigentumsangebote wichtig.

Baustoffhandel fordert einfacheres und günstigeres Bauen

Angesichts der Entwicklung fordert der Bundesverband Deutscher Baustoff-Fachhandel eine stärkere Unterstützung des Wohnungsbaus durch die Bundesregierung.

BDB-Präsidentin Katharina Metzger spricht sich für ein Förderprogramm unter dem Namen „Wohnen macht Wirtschaft“ aus. Damit sollen Neubauten und Sanierungen unterstützt werden. Der Verband warnt, dass eine Kürzung staatlicher Fördermittel geplante Bauvorhaben gefährden könnte.

Ein weiterer Vorschlag betrifft den sogenannten „Gebäudetyp E“. Das E steht für einfaches Bauen. Durch vereinfachte Baustandards sollen nach Vorstellung des Verbands die Baukosten um rund ein Drittel gesenkt werden können.

Metzger kritisiert den vorgelegten Entwurf des Gebäudetyp-E-Gesetzes und fordert Nachbesserungen. Solange vereinfachtes Bauen nicht zur gängigen Praxis geworden sei, müsse der Bund die Förderung des Wohnungsbaus nach Ansicht des Verbands auf 15 Milliarden Euro für 2027 erhöhen.

Darüber hinaus schlägt der BDB vor, bei Mehrfamilienhäusern mit bis zu zwölf Wohneinheiten künftig auf eine Baugenehmigung zu verzichten. Voraussetzung wäre, dass sich Bauherren verpflichten, die Vorgaben des jeweiligen Bebauungsplans einzuhalten.

Nach Ansicht des Verbands könnten dadurch bürokratische Verfahren verkürzt sowie Zeit und Kosten eingespart werden. Die Forderungen sind politische Vorschläge des Baustoffhandels und keine bereits beschlossenen Änderungen.

Neben Neubauten sieht der Verband weiterhin Bedarf an Sozialwohnungen und der Sanierung bestehender Gebäude, insbesondere um mehr altersgerechten Wohnraum zu schaffen.

(Quelle: Pestel-Institut)