Ummendorf – Ende 2018 wurden in Ummendorf, einem Nachbarort der Kreisstadt Biberach, Bauplätze nach Kriterien vergeben, die zuvor im Gemeinderat festgelegt worden waren.
Das im Verfahren des einstweiligen Rechtsschutzes von einem Bewerber angerufene Verwaltungsgericht stoppte die Vergabe im Januar 2019 zunächst durch einen sogenannten Hängebeschluss, Mitte 2019 durch einstweilige Anordnung.
Im anschließenden Hauptsacheverfahren, einer Feststellungsklage beim Verwaltungsgericht Sigmaringen, fand die mündliche Verhandlung am 10. März 2020 statt.
In seinem am Folgetag bekanntgegebenen Tenor stellte das Verwaltungsgericht fest, dass die Vergaberichtlinien vom 24.09.2018 rechtswidrig sind. Das Urteil selbst (Az. 3K 3574/19) wurde mit umfangreicher Begründung im April veröffentlicht.
Das Gericht wiederholte darin die Begründung mit zwei wesentlichen formalen Fehlern bei der Aufstellung der Vergaberichtlinien, die bereits aus der Begründung der einstweiligen Anordnung bekannt waren. Zum einen wurden die Vergaberichtlinien vor dem Beschluss in einer öffentlichen Gemeinderatssitzung in vier nichtöffentlichen, teils als „Klausurtagungen“ bezeichneten Sitzungen des Gemeinderats erarbeitet. Das widerspricht dem Gebot der Öffentlichkeit von Gemeinderatssitzungen (§35 Gemeindeordnung GemO). Zum anderen wirkte bei allen Sitzungen mindestens ein befangenes Gemeinderatsmitglied (§18 GemO) mit, das sich im Anschluss auf einen Bauplatz bewarb und ihn auch zugeteilt bekam. Neben sieben weiteren Bewerbern konnte dieser Gemeinderat entgegen dreimaliger gerichtlicher Anordnung und entgegen einem Hängebeschluss des Gerichts den Kauf des Bauplatzes sogar notariell beurkunden lassen.
Über diese rein formale, für die Feststellung der Rechtswidrigkeit ausreichende Begründung hinaus nannte das Gericht jedoch weitere Bedenken: „Bei der Festlegung des Bewerberkreises und der Auswahlkriterien hat die Gemeinde aufgrund der kommunalen Selbstverwaltungsgarantie einen weiten Entscheidungsspielraum, der aber sowohl durch die Vorschriften des Unionsrechts wie auch des Verfassungsrechts begrenzt wird.“
Für die Vergabe subventionierter Bauplätze an weniger begüterte Teile der einheimischen Bevölkerung hat der Europäische Gerichtshof (EuGH) Einschränkungen der EU-Freiheiten, insbesondere der freien Niederlassungsmöglichkeit durch Bevorzugung Einheimischer, in einer Entscheidung 2013 prinzipiell als zulässig erachtet. Allerdings muss sichergestellt sein, dass das Ziel und die Zielgruppe auch tatsächlich erreicht werden. Aus dieser EuGH-Rechtsprechung entstanden 2017 die EU-Leitlinien für derart vergebene Plätze, bei denen schon als Zugangsvoraussetzung bestimmte Vermögens- und Einkommensgrenzen nicht überschritten werden dürfen. Wessen Vermögen den Bauplatzpreis übersteigt, der ist ausgeschlossen. Abgesehen davon, dass es sich dabei um einen gerichtlich nicht überprüften, politischen Kompromiss zwischen EU-Kommission und Ministerien des Bundes und des Freistaates Bayern handelt, sind diese Leitlinien nicht für Bauplatzüberlassungen „zum vollen Wert“ vorgesehen, wie sie die Gemeindeordnung als Normalfall vorsieht und wie sie auch überwiegend praktiziert werden.
Deshalb sagt das Verwaltungsgericht Sigmaringen in der Urteilsbegründung dazu auch:
„Das Gericht weist vor dem Hintergrund der Rechtsprechung des EuGH aber darauf hin, dass im Falle des nichtsubventionierten Verkaufs von Grundstücken zweifelhaft ist, ob sich ein Eingriff in die Grundfreiheiten des Unionsrechts dann überhaupt rechtfertigen lässt.“ Nach der Begründung des Gerichts, warum mit den Ummendorfer Vergaberichtlinien von 2018 außenstehende Bewerber kaum eine Chance auf einen Bauplatz hatten, schließt es denn auch wie folgt ab: „Dies ist sowohl vor den aufgezeigten unionsrechtlichen Vorgaben des EuGH, als auch vor dem Hintergrund des aus Art. 3 Abs. 1 GG folgenden Diskriminierungsverbots sehr fragwürdig.“
Im Zeitraum bis zum Vorliegen der Urteilsbegründung des Verwaltungsgerichts Sigmaringen zögerten viele Gemeinden bei der Erarbeitung von Vergaberichtlinien mit Blick auf die bestehende Rechtsunsicherheit. Die formalen Kritikpunkte des Urteils finden mittlerweile auch weitgehend Beachtung.
Entgegen aller Hinweise des Gerichts werden jedoch weiterhin umfangreich Punkte für den Ortsbezug, zum Beispiel ehemalige und aktuelle Wohndauer, Arbeitsplatz im Ort, Ehrenamt im Ort etc., vergeben.
Diese eklatante Missachtung der gerichtlichen Sichtweise macht neuerliche Verfahren sehr niederschwellig, weil mit dem Ummendorfer Urteil der geeignete Rechtsweg und die Argumentationskette bereits vorliegen.
Darüber kann auch nicht hinwegtäuschen, dass in den Präambeln mancher Vergaberichtlinien, wie zum Beispiel derer aus Ummendorf oder Biberach, zwar bedeutungsvoll das Baugesetzbuch als Begründung herangezogen wird, die darin verwendeten neutralen Begriffe „Bevölkerung“ und „Bewohner“ aber zu „Bürgerinnen und Bürgern der Gemeinde“ oder zur „örtlichen Gemeinschaft“ oder zu „Einwohnern“ umgedeutet werden, auf die sich das Baugesetzbuch nirgendwo bezieht. Dies ist eine Verdrehung dessen, was der Gesetzgeber eigentlich beabsichtigte.
Die Bevorzugung von Einheimischen führt faktisch zu einer Behinderung aller, auch der Einheimischen, weil natürlich alle umliegenden Gemeinden in einem Gebiet ähnliche Einschränkungen praktizieren. Gibt es dann länger kein Neubaugebiet im eigenen Ort, nutzt auch das im Nachbarort nichts, weil dort dieselbe Abschottung praktiziert wird und Bewerber aus Nachbargemeinden praktisch chancenlos sind.
Teils gelten diese Bevorzugungen und Beschränkungen sogar für Teilorte, in denen man aus dem Hauptort kommend dann geringere Chancen haben soll wie etwa in Rindenmoos und Rissegg, Teilorten von Biberach, in deren Baugebieten die Teilorteinwohner bessergestellt sind als die aus dem Hauptort Biberach. Die wiederum sind deutlich bessergestellt als auswärtige Bewerber.
Es bleibt abzuwarten, wie lange es dauert, bis Bauplatzbewerber dieser Praxis weiter juristisch entgegentreten.
Quelle: Rechtsanwälte Hindennach, Leuze & Partner / Oliver Leuze